CMI LOI 90 : GARANTIE DE LIVRAISON ET ASSURANCES TECHNIQUES

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Définitions des obligations du CMI loi 90 au niveau de la garantie de livraison

Les constructeurs de maisons individuelles en France sont soumis à des obligations de souscription d’assurance afin de protéger les maîtres d’ouvrage faisant appel à eux, qu’ils soient particuliers ou professionnels. Un Contrat de Construction de Maison Individuelle (CCMI) doit obligatoirement être établi dès lors que le constructeur qui est responsable de la construction d’au maximum deux logements pour un seul acquéreur n’est pas titulaire de la propriété du terrain à bâtir. Le CCMI représente alors pour le maître d’ouvrage l’assurance de bénéficier de certaines protections. En effet, il impose notamment au constructeur l’obtention d’une garantie nominative de livraison à prix et délais convenus. Par le biais du contrat, le constructeur s’engage dans le même temps à fournir d’autres garanties au maître d’ouvrage comme la garantie de remboursement de l’acompte, la garantie de parfait achèvement ou encore la garantie décennale.
Pour le constructeur, entreprendre des travaux sans avoir conclus un CCMI est passible d’une amende et d’une peine d’emprisonnement. De même, l’attestation de garantie de livraison et l’attestation de garantie de remboursement (établies par le garant) doivent être annexées au contrat.
La garantie de remboursement entre en jeu en cas de versement d’acompte supérieur à 3% du prix des travaux. Celle-ci permet au maître d’ouvrage de récupérer les sommes qu’il a versées avant l’ouverture du chantier, dans le cas où le contrat ne prendrait finalement pas effet. C’est alors un organisme faisant office de garant qui se charge du remboursement des sommes.
La garantie de livraison protège le maître d’ouvrage contre les risques d’inexécution ou de mauvaise exécution des travaux ainsi que contre leurs conséquences. Dans le cas où il y a une défaillance du constructeur, le garant le met en demeure, sans résultat il se substitue à lui dans ses obligations de livrer la maison au prix et aux délais prévus au contrat.

Le marché de la construction de maisons individuelle souffre déjà depuis des années, et recul fortement encore une fois. Les assureurs émettant la garantie de livraison subissent aussi de plein fouet cette crise, avec un recul fort des souscriptions ainsi qu’une augmentation forte des dépôts de bilan: infos sur LE FIGARO

Fonctionnement de la garantie nominative de livraison à prix et délais convenus

La garantie nominative de livraison est à souscrire auprès d’un assureur, organisme financier ou organisme spécialisé. Quel que soit le type de garant choisi, certains documents sont requis. On peut notamment citer le K Bis, les plaquettes commerciales, l’organigramme juridique, les bilans des trois dernières années, un exemplaire complet d’un dossier CMI déjà réalisé, etc.
Une fois le CCMI établi, un échéancier des paiements est à respecter. Ainsi les paiements maximum qui peuvent être avancés par le maître d’ouvrage ne peuvent excéder 15% du montant total à l’ouverture du chantier, 25% à l’achèvement des fondations, 40% à l’achèvement des murs, 60% à la pose du toit, 75% à la mise hors d’air et 95% à l’achèvement des travaux d’aménagement, menuiserie et chauffage. Les 5% du coût total de construction restant sont à régler à la fin du chantier par le maître d’ouvrage. Il dispose cependant de 8 jours pour verser cette somme et dénoncer les éventuels vices apparents non signalés à la réception des travaux si il n’était à ce moment pas accompagné d’un professionnel. En revanche, dans le cas où le maître d’ouvrage est accompagné d’un professionnel à la réception des travaux, il ne dispose d’aucun délai pour signaler des vices apparents par la suite et doit verser les 5% manquant immédiatement.
Les primes à payer pour bénéficier de la garantie dépendent à la fois de l’activité annuelle du constructeur, de la qualité de ses bilans et de sa qualité de gestion. De manière générale, le tarif de la prime représente 0,3 à 0,75% du prix de vente des biens immobiliers concernés.

La législation du CMI Loi 90 au niveau de la garantie financière et des assurances DO

Le Contrat de Construction de Maison Individuelle satisfait aux exigences de différents articles du Code de la Construction et de l’Habitation (CCH) dont résulte la loi n°90-1129 du 19 décembre 1990. L’intégralité des dispositions légales en lien avec le CCMI étant d’ordre public, y déroger de façon contractuelle est alors impossible. Le CCMI répond également aux obligations de la loi n°89-1010 du 31 décembre 1989 (ou loi Neiertz) et de la loi n°79-596 du 13 juillet 1979 (ou loi Scrivener). Les constructeurs de maisons individuelles sont dans l’obligation de fournir des garanties financières au maître d’ouvrage si ils se chargent de la construction d’après un plan qu’ils ont proposé ou fait proposer ou bien si ils réalisent directement ou par sous-traitance des travaux de gros œuvre, mettant hors d’eau et hors d’air la maison. Le CCMI fait ainsi état de l’existence de la garantie de livraison et de nombreuses autres garanties. Pour être valable, il doit être signé par 4 intervenants : le maître d’ouvrage, le prêteur finançant le projet, le constructeur ainsi que son garant. Toutefois, avant de passer à sa signature certaines conditions doivent être réalisées. Ainsi, le maître d’ouvrage doit être propriétaire du terrain ou disposer de la promesse de vente de celui-ci, les caractéristiques et plans de la maison doivent être définis, le permis de construire déposé et les demandes de prêts effectués. Enfin, au niveau des assurances et garanties, une assurance dommages ouvrage doit avoir été souscrite ou sollicitée par le maître d’ouvrage et la garantie nominative de livraison obtenue. Son obtention se justifie grâce à l’attestation de garantie de livraison délivrée par le garant.

Intérêt de la garantie de livraison pour le particulier

La garantie nominative de livraison assure la protection des particuliers et des professionnels qui font office de maîtres d’ouvrage. L’objectif de la loi votée en 1990 la rendant obligatoire est de renforcer la protection de l’acquéreur. Le contrat doit donc comporter l’attestation de garantie de livraison, celle-ci doit être nominative et être émise par le garant lui-même. Le but étant d’apporter la certitude à l’acquéreur que sa maison sera construite. Le garant, un établissement de crédit ou encore d’assurance, se porte caution pour le constructeur en s’engageant à verser les sommes nécessaires à la réalisation de la fin des travaux dans le cas où le constructeur ne peut y satisfaire. Plusieurs situations font entrer en jeu la garantie de livraison. En premier lieu, elle intervient pour garantir que le prix convenu avec le constructeur sera respecté malgré la défaillance de ce dernier. Le logement sera donc terminé pour le prix convenu dans le contrat, si celui-ci est dépassé, le garant ne pourra laisser à la charge du maître d’ouvrage qu’un montant maximum de 5% du prix total du logement. De même, quelle que soit la situation responsable de la défaillance du constructeur en charge de l’ouvrage, la garantie de livraison permet l’achèvement des travaux que le constructeur n’a pas pu terminer. Le garant prend alors en charge la fin des travaux pour le même tarif et le même délai. Si toutefois les délais ne peuvent être respectés par le garant et que le retard dépasse alors 30 jours, celui-ci prend en charge les pénalités forfaitaires telles qu’elles sont prévues dans le CCMI. La protection fournie au maître d’ouvrage par la garantie de livraison s’étend sur une période allant du jour d’ouverture du chantier à la réception de l’ouvrage. Cela explique alors pourquoi le dernier délai donné au constructeur pour prouver qu’il dispose de la garantie, en ajoutant au contrat l’attestation de garantie de livraison, est la date d’ouverture du chantier.